宁 波 市 建 设 委 员 会 文 件
市建房管[2004]88号
关于印发《宁波市业主大会议事规则》等（试用示范文本）的通知
各县（市）、区物业管理主管部门,各业主委员会：
为进一步规范宁波市业主大会、业主委员会运作，充分发挥业主大会、业主委员会的自治管理作用，促进我市物业管理活动的健康发展，根据全国《物业管理条例》和《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》等有关文件，现制定了《宁波市业主大会议事规则》和《业主公约》两个试用示范文本，并印发给你们，请认真贯彻执行。有关事宜通知如下：
一、各县（市）、区物业管理主管部门接本通知后，应立即把试用示范文本下发给辖区内各业主委员会，各物业管理公司和社区居委会，同时转发给各街道办事处及有关单位，以便接受有关部门的监督。
二、各业主大会、业主委员会在使用示范文本时，可以根据本物业的实际情况适当作些修改和补充，但不得与全国《物业管理条例》和宁波市物业管理有关法规、规章相抵触。
三、试用示范文本在具体运作中有什么建议和改进意见，请各县（市）、区物业管理主管部门及时反馈我委房屋综合管理处。
二○○四年三月二十九日
宁 波 市 业 主 大 会 议 事 规 则
（试用示范文本）
第一章 总 则
第一条 根据全国《物业管理条例》和《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》等相关法规、文件，制定本业主大会议事规则。
第二条
一、业主大会名称：______________________________。
业主委员会办公地址：________________________。
二、物业管理区域范围（四至及附图）：
三、物业类型：__________（住宅、办公楼、商业用房、厂房、仓库、其他类型物业）
四、物业管理区域概况：占地面积：__________平方米；房屋总建筑面积：__________平方米，其中住宅__________平方米、__________套，非住宅__________平方米，__________套。
第三条 业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中合法权益，保障物业合理、安全使用，维护物业管理区域内公共秩序，创造整洁、安全、舒适、文明的环境。
第四条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会设立的业主委员会为执行机构。__________业主大会于_____年_____月_____日的首次业主大会会议召开之日成立。业主大会及业主委员会于成立之日起15日内应将成立的有关资料送到辖区物业管理主管部门备案。
第二章 业主大会
第五条 业主大会、业主委员会的运作规程按照市建委[2003]482号关于印发《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》（试行）的通知规定实施。
业主大会履行以下职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选聘、解聘物业管理企业；
（三）审议决定物业维修资金的使用、续筹方案并监督实施；
（四）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （五）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；
（六）审查业主委员会和物业管理企业的工作报告；
（七）审议决定并监督业主委员会的工作权限和活动经费；
（八）改变和撤销业主委员会的不当决定；
（九）决定业主大会诉讼事宜；
（十）决定本物业管理区域内涉及业主共同利益的其他重大事项;
（十一）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第六条 业主大会可以选择下列形式召开会议，具体会议形式由业主委员会确定。
（一）集体讨论的形式;
（二）书面征求意见的形式。
第七条 采用集体讨论形式议事的,选择以下第_____种方式:
（一）召开业主大会会议;
（二）召开业主代表大会会议；
（三）召开业主委员会会议。
第八条 业主委员会组织召开业主大会会议前10日，应将业主大会拟讨论的事项以书面形式送至各业主代表，业主代表应当在参加业主大会会议7日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见，并将所代表的业主意见在业主大会会议上如实反映。业主由于外出或其他原因可委托业主代表进行表决。 第九条 业主大会采用以下第_____种形式进行表决：
（一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。
（二）专人送达、回收意见：由业主委员会组织有关人员逐户送发和回收业主意见，经业主委员会统计汇总，公布表决结果。 已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意。
第十条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会每_____年__________召开一次定期会议。 有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：
（一）20%以上业主提议；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理；
（三）涉及全体业主共同利益事项需要及时处理。
第十一条 业主大会会议按下列程序召开：
（一）会议筹备工作。业主委员会做好开会前的准备工作。根据业主的提议，草拟议案、制定征询意见表或选票、核实业主情况。
（二）发布公告。业主大会召开会议前15日，由业主委员会将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告。
（三）征询意见。采用书面征求意见形式的,业主委员会应发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。
（四）回收统计意见。业主委员会根据第九条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。 （五）通报大会议事决定。业主委员会在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。 业主委员会根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。 业主委员会应当做好业主大会会议书面记录并存档。 第十二条 业主在业主大会会议上的投票权，按下列第_____种计算方式确定：
（一）按首次业主大会会议上投票权的规定计算。________________________________________。
（二）业主代表经业主委托享有所代表业主的投票权数。
（三）__________________________________________。
第十三条 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定：
（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者使用人参加，但受托人代理份额不能超过物业管理区域内总投票权的50%。
（二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议或者业主委员会。业主代表需委托代理人参加业主大会会议的，其委托行为应符合下列约定：
1、受委托的代理人必须是所代表业主中的业主；
2、有书面委托书；
3、________________________________________。
（三）业主委员会委员需委托代理人参加业主委员会会议的，其委托行为应符合下列约定：
1、有书面委托书；
2、受委托的代理人必须是本物业管理区域内的业主代表或业主；
3、_____________________________________________。
第十四条 业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在六月内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。
第三章 业主委员会
第十五条 业主委员会履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）拟订选聘物业管理企业的方案，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同;
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同；
（四）监督业主公约的实施，对违反《业主公约》的行为进行劝阻；
（五）拟订业主委员会的年度财务预算、决算方案，报业主大会审议通过；
（六）拟订《业主大会议事规则》和《业主公约》修改方案，报业主大会审议通过；
（七）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案，报业主大会审议通过；
（八）拟订维修资金使用、续筹方案报业主大会决定；
（九）业主大会赋予的其他职责；
（十）________________________________________。
第十六条 业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，自觉履行业主义务；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间；
（七）________________________________________。
第十七条 业主委员会设委员_____名，其中主任1名，副主任_____名。主任、副主任在全体委员中选举产生。 业主委员会每届任期_____年，委员可以连选连任。
第十八条 业主委员会会议应当按下列要求召开：
（一）会议由主任或其委托的副主任负责召集。
（二）委员因故不能参加会议的，提前1日向业主委员会召集人说明，也可以按本规则的约定委托代理人参加会议。
（三）提前7日将会议通知及有关材料送达每位委员。
（四）做好会议书面记录，并由主持人和记录人签字，涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。
（五）会议有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意，业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告。
第十九条 业主委员会委员缺额人数超过委员总数_____%的，应当在_____月内召开业主大会，及时做好业主委员会委员的补选工作。
第二十条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会提出意见，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）满一年以上不缴物业服务费及相关费用的；
（八）鼓励或煽动其他业主不缴物业服务费等费用的；
（九）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第二十一条 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主委员会印章由业主委员会主任负责保管，业主委员会主任辞职的，必须指定副主任保管。除会议通知、业主委员会授权范围内物业增值资金及维修资金收取证明外，需使用公章应由业主委员会会议决定，重大事项需按规定程序召集业主大会表决。
违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第二十二条 业主委员会应当建立档案资料管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。
第二十三条 业主委员会活动经费由业主委员会制订年度财务预算、决算方案，报业主大会审议通过，经费主要用于业主大会、业主委员会会议和必要的日常办公等开支，主要项目：
（1）____________________，费用_______________；
（2）____________________，费用_______________；
（3）____________________，费用_______________。
第二十四条 业主委员会活动经费来源采用下列第_____种筹集方式：
（一）每一业主每月按每平方米建筑面积交纳_____元；
（二）共用部位、共用设施设备经营收益中支出_____元；
（三）________________________________________。 经费收支帐目由_____代为管理，经费收支帐目每_____月在物业管理区域内公布一次，接受业主的监督。
第二十五条 业主委员会的办公用房按物业管理用房配置实际情况从物业管理用房中调整，具体用房配置位置、面积与物业管理企业商定，建筑面积_____平方米，位置在：__________。
第四章 附 则
第二十六条 本规则和本规则的修订经业主大会通过后生效。本规则未尽事项由业主大会补充。业主大会通过补充内容为本规则的组成部分。
第二十七条 本业主大会议事规则自业主大会_____年_____月_____日通过之日起实施。 _______________业主大会 _____年_____月_____日 业 主 公 约 （试 用 示 范 文 本）
为维护_______________全体业主、使用人的合法权益以及公共环境和秩序，保障物业的安全和合理使用，根据全国《物业管理条例》和浙江省、宁波市物业管理等有关法律、法规、规范性文件制订本公约。 本《业主公约》对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。
业主在物业管理活动中依照国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规的规定，享受相应的权利，履行相应的义务。
第一条 各业主同意遵守物业管理有关法规、政策和本公约规定，执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决议、决定。配合物业管理企业开展的各项管理服务工作，遵守物业管理企业按有关规定和本公约以及受业主大会、业主委员会委托制定的管理细则及各项管理规章制度。
第二条 业主或物业使用人对物业管理企业的管理服务工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，也可通过业主委员会向物业管理企业提出。
第三条 加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产和本物业的使用安全。
第四条 为防止水、煤气泄漏或火灾及对上述灾害及时进行有效的处理，业主、物业使用人应主动向物业管理企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，各业主、物业使用人同意配合公安、物业管理企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。
第五条 各业主或物业使用人装修房屋时，应自觉遵守《宁波市城市房屋使用安全管理条例》等有关规定，按规定进行装修。同时应自觉接受房管部门或物业管理管理企业对装修房屋活动的检查、指导和监督。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业的现象（如渗、漏、堵、通风、采光），应当及时纠正，造成他人损失的应承担赔偿责任。对拒不改正的，物业管理企业可采取相应措施进行制止，并及时告知业主委员会和上报有关行政管理部门依法处理。
第六条 全体业主都应按规划设计用途使用物业，合理使用共用部位公用设施设备。遵守政府对市容环境要求的相关规定。不擅自变更房屋结构、外貌和用途。
第七条 发现房屋共用部位、公用设施、设备需维修的，业主或使用人应及时告知物业管理企业，便于物业管理企业派人及时进行修复，在实施维修作业时，业主积极主动予以配合，使维修工作正常进行。因业主阻挠维修造成物业损坏或者财产损失的，由其承担修复或者赔偿责任。
第八条 业主如委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
第九条 凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能危及、妨碍、危害公共利益及他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应由责任人单独或联合维修、养护的，责任人应及时进行维修养护。责任人拒不进行维护的由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由责任人按规定分摊。
第十条 爱护公用设备设施。人为造成公用设备设施或其它业主设备设施损坏的，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
第十一条 按照物业管理服务合同的约定向物业管理企业交纳物业管理各项服务费用，业主未按规定交付物业管理服务费的，业主委员会可督促其限期交付，业主逾期仍不交付的，业主委员会或其委托的物业管理企业可采用在物业管理辖区内公布的办法，公布物业管理服务费交纳情况，并注明和催讨欠交费用业主的室号，对仍不交付的物业管理企业可以依法向人民法院起诉。
第十二条 业主与物业使用人建立合法租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理有关规定，约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，但业主应负连带交纳责任。
第十三条 业主应按时交纳公共用水、电等能源费用。
第十四条 各业主、使用人在物业使用中，除遵守国家、省和宁波市有关法律、法规的规定外，不得有下列行为：
（1）擅自改变房屋结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格），设计用途，功能和布局等；
（2）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建；
（3）擅自占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房（棚）等公用设施及场地； （4）损坏、拆除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施； （5）随意堆放杂物，丢弃垃圾、高空抛物；
（6）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等，违反规定燃放烟花爆竹；
（7）践踏、占用绿化用地，损坏、涂划园林建筑小品；
（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点，跨门经营；
（9）影响市容观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌；
（10）随意停放车辆和将1吨以上（含1吨），大型客车停在物业管理区域内过夜；
（11）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为；
（12）违反规定饲养家禽、家畜及宠物；
（13）法律、法规及政府规定禁止的其它行为。
第十五条 业主、使用人确需临时占用、挖掘道路场地的，须向业主委员会和物业管理企业提出书面申请，经同意和报有关部门审批后方可实施，同时应在约定的时间内恢复原状，给他人造成损失的，应当作相应赔偿。
第十六条 业主在转让所拥有物业时应将有关物业管理制度和本公约告知受让人并将物业转让情况书面告知物业管理企业，同时自觉交清转让前的物业管理服务各项费用。
第十七条 自觉维护物业的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
第十八条 积极参加社区精神文明建设、弘扬社会主义道德风尚，互相友爱；按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，互相尊重、正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、空调外机安装、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
第十九条 本公约如有与法律、法规、规章和规范性文件相抵触的条款，该条款无效，但不影响其他条款的有效性。
第二十条 本业主公约，经业主大会审议通过，自_____年____月____日起生效。
_______________业主大会
_____年_____月_____日
