关于印发《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》（试行）的通知
市建房管[2003]482号
各县（市）、区物业管理主管部门、业主委员会：
为了规范业主大会、业主委员会的活动，保障民主决策，维护业主的合法权益，促进我市物业管理活动的健康发展，根据全国《物业管理条例》和宁波市贯彻落实全国《物业管理条例》的实施意见，现制定了《宁波市业主大会、业主委员会运作规程》（试行），并印发给你们，请遵照执行。执行中遇到的问题，请及时与我委房屋综合管理处联系。
宁波市建设委员会
二○○三年十二月八日
宁波市业主大会、业主委员会运作规程(试行)
第一章 总则
第一条 为规范业主大会、业主委员会的活动，维护业主合法权益，保证物业管理工作的顺利进行，根据全国《物业管理条例》、《业主大会规程》及相关法规文件，结合本市实际，制定本规程。
第二条 本规程适用于宁波市范围内物业管理项目的业主大会、业主委员会的成立、运作及换届。 宁波市物业管理主管部门负责宁波市业主大会、业主委员会运作的监督、指导和管理。各县（市）、区的物业管理主管部门负责本辖区范围内业主大会、业主委员会成立及运作的指导、监督和管理。 第三条 业主大会、业主委员会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第四条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。
业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数超过百人，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。
业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。
第五条 只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第二章 业主大会、业主委员会成立
第六条 物业已交付使用且业主入住率（实际居住率）达到50%以上，两年内应召开业主大会；业主入住率未达到50%，但实施物业管理已满两年的，由辖区物业管理主管部门会同街道办事处协商决定。
分期开发的物业项目在一期入住率达到50%以上应召开业主大会，成立业主委员会，后开发期数入住率达到50%以上在一期基础上予以增补。业主委员会届满的，经全体业主表决后换届选举。
业主筹备成立业主大会的，应当在辖区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会、业主部分代表（单位或个人）、建设单位（包括公有住房单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。
筹备组可邀请物业公司参加，物业公司可接受筹备组委托参与具体操作事务。
第七条 筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告7日，公告期结束后，报县（市）区物业主管部门批复，10日内召开筹备组会议。
第八条 筹备组会议应明确下列筹备工作：
（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）参照示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；
（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上投票权数；
（四）确定业主代表、业主委员会委员候选人产生办法及名单；
（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。
前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应在筹备组会议结束后7日内以书面形式在物业管理区域内公告。
第九条 业主在首次业主大会会议上的投票权数的确定，由筹备组根据物业的规模、类别、使用性质等因素确定业主代表的名额和投票权数的分配。业主人数未过百数，由全体业主组成业主大会。业主人数过百数，筹备组可参照下列规定，提名候选人或直接推选业主代表参加业主大会：
（一）住宅物业
1、普通住宅以幢或楼道（单元）为选举单位产生业主代表，业主投票权以住宅套数实行一户一票，住宅区内的非住宅以产权面积100平方米计算1票，不足或等同100平方米计算1票，每增加100平方米增加1票（剩余面积不计算票数）。
2、公寓楼以幢、楼层或几个楼层为选举单位，按住宅套数实行一户一票。
3、别墅按规模以一幢或几幢为选举单位，按住宅套数实行一户一票。
4、综合性住宅（包括普通住宅、公寓楼、别墅等多类型住宅）可划组团进行，各组团参照上述选举办法产生业主代表。 （二）非住宅物业 综合楼（包括商场、办公等）以100平方米产权面积为基数算1票，业主所拥有的房屋建筑面积除以100平方米所得的商（保留一位小数）即为该业主实际票权数。
为兼顾大小业主的利益，对有一个业主所拥有的产权面积超过总产权面积50%的，其投票权以总建筑面积除以业主总户数所得商数为基准数，建筑面积低于或等同基准数以1票计算，超过基准数以基准数倍数计算票数，每增加1基准数增加1票（剩余面积不计算票数）。
开发单位未出售或待出售的空置物业（未领产权证）投票权以1票计数。
（三）其他物业
多产权业主的其他物业（工厂、医院、学校等），产权人数过百，需产生业主代表，投票权以产权面积与产权人数之商确定基准数，不足基准数或等同基准数以1票计算，在基准数之上以基准数倍数计算票数。 第十条 当选业主代表、业主委员会委员应当符合下列条件：
（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；
（二）遵守国家有关法律、法规；
（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务，按时足额交纳物业管理费；
（四）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；
（五）具有一定组织能力；
（六）具备必要的工作时间。
第十一条 筹备组对参加选举的业主资格确认应符合下列条件：
（一）业主是指房屋所有权人，以房屋产权证上登记名字认定为业主；已订购房合同尚未领取房屋产权证且已实际居住的，可视为业主。
（二）房屋所有权人为2人以上共有，应自行协商确定1人参加选举；
（三）业主不具有民事行为能力，由其监护人代理。
（四）业主与住用人以书面协议约定由住用人代为行使业主投票权，由业主出示协议或书面委托书，经筹备组审核后住用人可参加选举。
(五)业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。
第十二条 筹备组会议公告期后15日内由筹备组组织业主代表选举，选票应发至每一位业主，选票的回收数应高于住宅总户数或非住宅总建筑面积的三分之二，业主以选举单位的最高得票数当选为业主代表。 业主代表选出后，向全体业主公告15日，公告期间业主提出异议，由筹备组做出答复。公告期结束后，筹备组应于7日内决定召开首次业主大会会议。
住宅小区召开业主大会会议的可邀请社区居民委员会列席。
第十三条 筹备组应当在业主大会会议召开前15日将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告并送至各业主代表。业主代表应当于参加业主大会前3日，就业主大会拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主不签署书面意见的，视为弃权。 业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。
第十四条 筹备组负责组织召开首届业主大会会议，应由三分之二以上业主代表出席，首届业主大会应审议通过《业主公约》、《业主大会议事规则》、《物业管理委托合同》，通过业主委员会选举方案及选举产生业主委员会委员。
第十五条 业主委员会委员的选举应由与会的过半数业主代表选举票数通过；业主委员会自选举产生之时或产生之后3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－2人。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将业主大会的成立情况、《业主大会议事规则》、《业主公约》、《物业管理委托合同》及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的县(市)区物业管理主管部门备案。
业主大会和业主委员会有关事项发生变更的，依照前款规定重新备案。
第三章 业主大会及业主委员会的运作
第十七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同约定，接受物业管理企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会委员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权、监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设备设施专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。
第十八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家和宁波市有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第十九条 业主大会履行以下职责：
（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；
（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；
（三）选聘、解聘物业管理企业；
（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；
（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （六）法律、法规或业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。
第二十条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。
第二十一条 业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
业主公约对全体业主具有约束力。
第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
（一）20％以上业主提议的；
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，县(市)区物业主管部门应当责令业主委员会限期召开。
第二十三条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
第二十四条 业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。
业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。
第二十五条 业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。
第二十六条 业主大会作出的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内公告七日。
第二十七条 业主委员会履行以下职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同； （四）监督业主公约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第二十八条 业主委员会应当督促违反物业管理服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用。 第二十九条 经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 第三十条 业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。
第三十一条 业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。 业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。
第三十二条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县(市)、区物业管理主管部门，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第三十三条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，听取居民委员会的建议。 第三十四条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用具体由业主大会议事规则规定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
业主委员会办公用房视物业管理区域规模由业主大会议事规则规定。
第三十五条 业主委员会的印章依照有关法律法规和业主大会议事规则的规定刻制、使用和管理。由业主委员会主任负责管理,主任辞职,必须指定副主任保管。除会议通知和业主委员会授权范围内物业增值资金及维修资金收取证明以外，需使用公章，应由业主委员会会议决定，重大事项需按规定召集业主大会表决。 违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任。
第三十六条 物业公司应每年第一季度向全体业主公布上年度共用部位维修资金，利用物业共用部位和相关场地所得收益和使用情况。
业主对上述费用使用有异议的，物业管理公司应当充分说明，对物业管理公司说明仍存异议的，由业主委员会聘请专业机构对有异议的财务帐目进行专项审计。
业主委员会任期届满前一个月，应聘请专业机构对物业管理项目专项帐目进行换届审计。
第三十七条 业主对业主大会的召开及业主委员会的成立产生质疑，可向县(市)、区物业管理主管部门提出，县(市)、区物业管理主管部门在规定的程序内完成调查工作向业主作出书面答复。
业主、业主委员会对物业公司违反《物业管理条例》等行为可向县(市)、区物业主管部门投诉，县(市)、区物业管理主管部门在受理投诉后按规定程序答复，业主、业主委员会对答复有异议，可向市物业管理主管部门提出。
业主委员会内部存在争议，不能达成统一意见时，可向县(市)、区物业管理主管部门申请协调；业主委员会与物业公司发生争议，双方不能协商解决，可向县(市)、区物业管理主管部门申请调解，调解不成可向市物业管理主管部门申请调解，再调解不成可向物业所在地人民法院提起诉讼。
第三十八条 业主委员会提起诉讼应由业主委员会主任负责召开业主大会讨论且经2/3业主投票权表决同意，由业主委员会负责提起诉讼，诉讼所发生的费用承担由业主大会议事规则规定。
第四章 业主大会、业主委员会的换届
第三十九条 业主委员会成立后，出现下列情况应进行换届选举：
（一）业主委员会3年或5年的自然任期届满；
（二）业主委员会任期未到，但享有2/3投票权以上的业主要求进行变更；
（三）对运作混乱、严重影响工作或侵害业主权益的业主委员会，经县(市)、区物业管理主管部门会同辖区街道及社区居委会讨论通过，并报市物业管理主管部门同意，终止该届业主委员会。
第四十条 业主委员会自然任期届满前2个月由上一届业主委员会组织换届选举。逾期未换届的，物业管理主管部门可以指派工作人员指导其换届工作。
对于上述第（二）、（三）项由县(市)、区物业管理主管部门负责指导成立业主委员会换届筹备组，筹备组由辖区街道代表（乡镇政府）、社区居委会、业主部分代表等人员组成，召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。
经业主大会2/3以上业主代表表决通过，业主委员会可连选连任，但必须重新签订物业管理委托合同。 第四十一条 业主委员会应当在其任期届满之日起10日内或新一届业主委员会选举成立后10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，并做好交接手续。
第四十二条 业主代表、业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主代表、业主委员会委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有犯罪行为的；
（五）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）满一年以上不缴物业服务费及相关费用的；
（八）鼓动或煽动其他业主不缴物业费的；
（九）其他原因不宜担任业主委员会委员的。
第四十三条 经业主委员会或者享有20％以上业主投票权的业主，认为有必要变更业主委员会委员的，由业主大会会议作出决定，并以书面形式在物业管理区域内公告。
第四十四条 业主大会的代表或业主委员会委员有上述规定情况被取消资格或以书面形式向业主委员会递交辞职报告的，造成代表或委员缺额，应及时补选。
业主委员会主任缺额应在15日内，由副主任召集业主委员会会议按规定程序选举；副主任缺额由主任召集会议按规定程序选举；业主委员会委员缺额应在1个月内，由业主委员会主任召集业主大会进行增补；业主代表缺额，应在业主大会召开之前，由业主委员会负责按原选举区域进行重新选举。
业主委员会主任辞职情况，应及时通报县、区物业管理主管部门，由主管部门指导或监督业主委员会主任重新选举。
业主委员会应对重新选出人员在15日内，向全体业主进行公告，并同时向县、区物业管理主管部门申报变更。
第四十五条 业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。
第四十六条 因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应当在县(市)区物业管理主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导监督下，做好业主共同财产清算工作。
第五章 附则
第四十七条 本规程中《业主公约》（草案）、《业主大会议事规则》（草案）由市物业管理主管部门制定。
第四十八条 本规程由宁波市物业管理主管部门负责解释。
第四十九条 本规程自2004年1月1日起实施。
